Erfpacht-Utrecht.nl

Strijd mee voor een betere situatie voor de erfpachters

Erfpachters opgelet:

Wat doet u met het afkoopvoorstel van de gemeente: betalen of mee-proceduren?

Veel erfpachters procederen voor een betere situatie, u heeft immers de grondwaarde al 1 keer betaald! Samen staan we sterker, doet u ook mee?

Wat is er aan de hand?

De gemeente Utrecht maakt op erfpachtrechten rendementen waar menigeen slechts van kan dromen: de aanvangscanon is buitensporig hoog vastgesteld. Daarmee wijkt de gemeente Utrecht sterk af van hetgeen bij andere erfpachtgemeentes gebruikelijk is.

Dit is gebleken uit onderzoek dat erfpachters lieten uitvoeren toen de gemeente hen tegen enorme bedragen aanbood de voortdurende erfpachtrechten om te zetten naar eeuwigdurende erfpacht (de conversieregeling 2017).

De rest groep van 2.800 erfpachters moeten elke 50 jaar opnieuw de grondwaarde betalen:

  • De erfpachters die destijds voor 50 jaar hebben afgekocht tegen betaling van 1x de grondwaarde moeten opnieuw de grondwaarde betalen als zij nu ingaan op het conversieaanbod van de gemeente of na afloop van de 50 jaar.
  • De erfpachters die jaarlijks canon betalen hebben door die buitensporig hoge canons ook al lang de grondwaarde 1x betaald. Een grote groep erfpachters betaalt inmiddels jaarlijks 20% van de oorspronkelijke grondwaarde wat betekent dat de gemeente nu elke 5 jaar de oorspronkelijke grondwaarde ontvangt. En ook deze erfpachters moeten opnieuw de grondwaarde betalen bij het conversieaanbod of na afloop van de 50 jaar.

Bij het conversiebeleid dat recent is ingevoerd, rekent de gemeente Utrecht aan de erfpachters voor wat zij na het eerste tijdvak van 50 jaar moeten gaan betalen, als zij geen gebruikmaken van de conversieregeling. De gemeente komt tot buitensporig hoge bedragen. Deze worden veroorzaakt door (vanuit juridisch perspectief) oneerlijke grondslagen voor de berekeningen en een eenzijdige en onjuiste uitleg van het erfpachtcontract.

Geen andere keus dan procederen

De erfpachters hebben tevergeefs geprobeerd met de gemeente in overleg te treden over het aanpassen van de contracten. Daarom hebben de erfpachters geen andere keus dan naar de rechter te stappen. De juridische erfpachtspecialist Eduard de Geer geeft aan dat de Utrechtse erfpachtcontracten van vóór 1989 in strijd zijn met het (Europese) consumentenrecht. Erfpachters hebben de bepalingen in de algemene voorwaarden die het erfpachtrecht in Utrecht zo oneerlijk maken, vernietigd en zullen de rechter vragen dit te bevestigen.

Mee-procederen is van belang voor nagenoeg alle erfpachters in Utrecht die een conversieaanbod van de gemeente hebben ontvangen. Er hebben zich al honderden erfpachters aangemeld. Hoe meer erfpachters mee procederen, des te sterker we staan.

Onze advocaat en rechtsbijstandverzekeringen gaan er van uit dat we deze zaak gaan winnen. Als dit gebeurt ontstaat een gunstiger situatie voor de erfpachters in Utrecht. Het tarief voor mee- procederen is laag en word door de meeste rechtsbijstandsverzekeringen vergoed.

Doet u ook mee?

Mail info@erfpacht-utrecht.nl

Download het bericht als PDF

PERSBERICHT

6 juni 2018

Oneerlijke erfpachtregeling leidt tot rechtszaak tegen de gemeente Utrecht

Stichting Erfpachters Belang Utrecht (SEBU) start een procedure tegen de gemeente Utrecht vanwege gebleken oneerlijkheden in de gemeentelijke erfpachtregeling

De gemeente Utrecht maakt op de in de jaren ‘70 en ‘80 door haar uitgegeven voortdurende erfpachtrechten voor woningen rendementen waar menigeen slechts van kan dromen: de gemeente heeft de aanvangscanon buitensporig hoog vastgesteld, doorgaans op 9% van de grondwaarde, terwijl deze ook nog elke tien jaar kan worden verhoogd. Inmiddels verkrijgt de gemeente jaarlijks circa 20% over haar aanvangsinvestering.

Dit is aan het licht gekomen nadat erfpachters onderzoek hebben laten doen toen de gemeente hen tegen onaanvaardbaar hoge bedragen aanbood de voortdurende erfpachtrechten om te zetten naar eeuwigdurende erfpacht (de conversieregeling 2017).

De door SEBU ingeschakelde advocaat Eduard de Geer ontdekte dat het Utrechtse erfpachtsysteem uitermate nadelig is voor de erfpachters. Dat komt doordat de gemeente op een manier rekent waardoor de erfpachters een canon betalen die bij aanvang heel hoog is, die niet kan worden verlaagd maar alleen verhoogd en waarbij een rekenmethode wordt gebruikt die de canon, ongeacht de marktontwikkelingen, kunstmatig hoog houdt. Bovendien berekent de gemeente de canon (voor zowel jaarlijkse canonbetalingen als 50 jaar afgekocht) over de volle grondwaarde terwijl die waarde bij erfpacht behoort te worden verlaagd (gedeprecieerd). De methode van de gemeente Utrecht wijkt sterk af van hetgeen bij andere erfpachtgemeentes gebruikelijk is. De gemeente verkrijgt rendementen die haar bij een evenwichtig erfpachtrecht niet zouden zijn toegekomen.

In 1989 is de gemeente Utrecht van dit erfpachtsysteem afgestapt. Echter, een restgroep van 2.800 erfpachters heeft nog wel te maken met het oude systeem en krijgt nog steeds de rekening gepresenteerd én moet na 50 jaar nog een keer betalen.

SEBU, ontstaan vanuit de in 2017 opgerichte groep Erfpacht-Utrecht.nl, maakt zich sterk voor een betere situatie voor deze restgroep erfpachters in Utrecht en spant een juridische procedure aan.

Erfpacht is een complex financieel product en brengt met zich mee dat toekomstige financiële lasten niet te voorspellen zijn. De gemiddelde huizenkoper zal niet in staat zijn dat te doorgronden. De gemeente heeft in deze situatie een machtspositie. Bij het nieuwe conversiebeleid dat recent is ingevoerd, rekent de gemeente Utrecht aan de erfpachters voor wat zij na het eerste tijdvak van 50 jaar moeten gaan betalen als zij geen gebruikmaken van de conversieregeling. De gemeente komt tot buitensporig hoge bedragen. Deze worden veroorzaakt door de al eerder genoemde oneerlijke berekeningen en een eenzijdige en onjuiste uitleg van het erfpachtcontract. Utrechtse erfpachters worden door die voorgespiegelde bedragen door de gemeente onder druk gezet om gebruik te maken van de conversieregeling. Ook de conversieregeling zelf is gebaseerd op onjuiste uitgangspunten en pakt veel te hoog uit.

De erfpachters hebben getracht met de gemeente in overleg te treden over het aanpassen van de contracten maar die houdt de deur dicht. Daarom heeft SEBU geen andere keus dan naar de rechter te stappen. De erfpachtcontracten van vóór 1989 zijn in strijd met het (Europese) consumentenrecht. De erfpachters hebben de bepalingen in de algemene voorwaarden die het erfpachtrecht in Utrecht zo oneerlijk maken, vernietigd en zullen de rechter vragen dit te bevestigen.

Later zullen de erfpachters verenigd in SEBU de rechter ook vragen om vast te stellen dat het conversiebeleid van de gemeente is aan te merken als een oneerlijke handelspraktijk ten opzichte van de erfpachters die na 1989 een eeuwigdurend erfpachtrecht hebben verkregen. Daar is geen enkele rechtvaardiging voor. Het is in strijd met behoorlijk bestuur dat de gemeente ten koste van een kleine groep erfpachters buitensporige opbrengsten genereert.

Persbericht als PDF

RTV Utrecht - UNieuws item

Heeft u ook problemen met de nieuwe erfpacht conversieregeling?

Als u een woning met erfpacht heeft, hebt u een aanbod van de gemeente Utrecht ontvangen om de erfpacht af te kopen. Dit doet zij op basis van de conversieregeling die op 2 november 2017 door de gemeenteraad is vastgesteld. U krijgt de keus om geheel af te kopen of het afkoopbedrag (deels) vast te klikken. U kunt er ook voor kiezen om niet op het aanbod in te gaan en niets te doen. Echter, dan zijn volgens de gemeente in de toekomst torenhoge kosten mogelijk. Zo zet de gemeente erfpachters voor het blok.

Stichting Erfpachters Belang Utrecht (SEBU) heeft de afkoopregeling door erfpachtspecialist en advocaat Eduard de Geer van Corten De Geer Advocaten te Amsterdam laten onderzoeken. Zijn conclusie is duidelijk: de afkoopregeling is op onjuiste uitgangspunten gebaseerd én de bestaande erfpachtregeling is op onderdelen oneerlijk en vernietigbaar.
Wij hebben de gemeente hiermee geconfronteerd, maar helaas houdt zij vast aan de afkoopregeling.

Het probleem

Heeft u de erfpachtcanon voor uw huis niet eeuwigdurend kunnen afkopen? Heeft u voortdurende erfpacht en de canon 50 jaar afgekocht of betaalt u een (half) jaarlijkse canon? Dan zal de gemeente Utrecht u opnieuw laten betalen. De gemeente denkt met deze plannen €100 miljoen euro op te halen: gemiddeld ca. €30.000 euro per huishouden. Er zijn echter honderden huishoudens die voor deze afkoop bedragen tussen de €100.000 ‐ €160.000 op tafel moeten leggen.

U hoeft het voorstel van de gemeente niet te accepteren. Maar reken dan op een aanzienlijke waardedaling van uw huis EN een grote kostenstijging bij het begin van de volgende periode (tijdvak) van 50 jaar.

Wat kunt u doen?

Sluit u aan bij SEBU. Samen strijden wij voor een betere situatie voor de erfpachters. Dat doen wij door met advocaat Eduard de Geer namens de aangesloten erfpachters bij de rechter te procederen tegen de gemeente.

Voor meer informatie of om u aan te melden stuurt u een email naar info@Erfpacht-Utrecht.nl met uw naam, adres en bij voorkeur uw telefoonnummer.