Informatieavond van Erfpacht-Utrecht.nl

Maandagavond 23 oktober 2017

Rijnsweerd, Daltonschool

Het was erg druk in de gymzaal van de Daltonschool Rijnsweerd, waar zo’n honderd mensen bijeen waren, om van hun advocaat Eduard de Geer (Corten De Geer Advocaten te Amsterdam ) te horen wat zij kunnen doen tegen de desastreuze erfpacht plannen van de gemeente.

Bijeenkomst

Desastreus, omdat:

  • De gemeente een afkoopregeling voor de erfpacht voorstelt die voor velen onbetaalbaar is
  • De gemeente dreigt met torenhoge toekomstige canons als de erfpachters niet afkopen.

Op 2 november ligt die afkoopregeling, de Erfpacht Conversieregeling 2017, voor in de Gemeenteraad. Alle seinen staan op rood, omdat de Gemeenteraad ondanks vele protesten en brandbrieven van erfpachters de regeling gewoon lijkt te gaan doorvoeren.

Wat is er aan de hand?

In de gemeente Utrecht is een restgroep van 3500 huizen die nog onder oude erfpachtregelingen valt. Deze regelingen van voor 1989 houden in dat deze erfpachters voortdurend erfpacht betalen. Deze erfpachters betalen canon in blokken van 50 jaar. Dat zijn jaarlijkse canons, waarvan de bedragen om de tien jaar worden herzien, of canons die voor 50 jaar in één keer zijn afgekocht. Om de 50 jaar herziet de gemeente de gehele grondslag van deze canons.

Na 1989 is de gemeente over gegaan op een ander erfpachtsysteem: vanaf die datum wordt voor nieuwe huizen die op erfpacht worden uitgegeven in één keer de erfpacht eeuwigdurend afgekocht. Dit gebeurt tegen de grondwaarde van dat moment. Deze erfpachters (nu 45.000) hoeven na de afkoop nooit meer canon te betalen.

De gemeente is in 1989 overgegaan op deze systematiek, omdat ze vindt dat de waardestijging van de huizen aan de eigenaars toe moet komen (en niet aan de gemeente). Deze nieuwe systematiek geldt echter niet voor de restgroep van 3500 erfpachters. Hun canon wordt door de gemeente vastgesteld op een percentage van de grondwaarde. Op deze manier betalen deze erfpachters telkens opnieuw voor de (gestegen) grondwaarde.

De gemeente snapt dat dit voor deze 3500 erfpachters een lastige situatie is. Zij hebben immers geen zekerheid over de hoogte van de door hen te betalen (toekomstige) canon en dit heeft invloed op de verkoopmogelijkheden. Dat is temeer het geval als de termijn van 50 jaar bijna is verstreken en opnieuw betaald moet worden. Daarom biedt de gemeente aan dat deze erfpachters hun erfpacht eeuwigdurend kunnen afkopen. Ook zijn zij dan van de betaling van erfpachtcanon en de onzekerheid af.

So far so good, en een meedenkende gemeente.

Toch gaat het helemaal mis. Dat komt, omdat de gemeente bij de conversieregelingen uit gaat van sterk in haar voordeel uitpakkende, verkeerde uitgangspunten met als gevolg enorm hoge afkoopsommen. De gemeente laat deze erfpachters toch nog een keer betalen. Gemiddeld gaat het om € 30.000, maar de afkoopsommen lopen uiteen van minder dan € 10.000 tot € 200.000. Dat zijn bedragen die de meeste mensen niet zomaar op tafel kunnen leggen, niet kunnen lenen bij een bank of voor hen is de lening niet te betalen gezien de rente- en aflossingskosten. De gemeente geeft hierbij aan, dat als de erfpachters niet afkopen zij na ommekomst van het 50-jaars blok geconfronteerd worden met gigantisch hoge canons die kunnen oplopen tot wel 15.000 per jaar.

Veel erfpachters zijn in paniek. Dat wil zeggen, de erfpachters die hiervan op de hoogte zijn.

De gemeente heeft hierover namelijk tot nu toe niet actief gecommuniceerd met de groep van 3500 erfpachters. Een deel van de erfpachters weten het via via, via buurtapps, via het schoolplein, via buren etc.

De gemeente heeft wel op een erfpachtpagina op haar website deze regeling aangekondigd. Maar waarom zou je actief op deze website gaan kijken als je geen idee hebt dat dit speelt?

De mensen die wel weten dat er iets mis gaat hebben geprobeerd met de gemeente in contact te komen. Dit doen zij door brieven te schrijven aan de gemeenteraad, in te spreken op raadsvergaderingen, contact op te nemen met raadsleden etc. Tot nu toe zonder resultaat.

Erfpacht-Utrecht.nl

Omdat overleg met de gemeente niet lukt, is deze zomer een aantal verontruste erfpachters bij elkaar gekomen om te bezien wat er juridisch mogelijk is om aan deze dreigende situatie te ontkomen. Deze groep opereert onder de naam Erfpacht-Utrecht.nl. In korte tijd heeft deze groep in sneltreinvaart diverse activiteiten ontplooid:

  • Een gespecialiseerde advocaat gezocht en gevonden: Eduard de Geer
  • Een actie gestart om mensen en geld bij elkaar te krijgen om mee te doen
  • Een website gemaakt
  • Ingesproken bij de Raadscommissie bijeenkomsten
  • Een rapport op laten stellen door de advocaat en aan de gemeenteraad en college B&W aangeboden
  • Het rapport besproken met de gemeenteraads commissie Stad en Ruimte
  • Persberichten gemaakt
  • Etc

Inmiddels zijn er heel veel erfpachters aangesloten bij Erfpacht-Utrecht.nl en waren afgelopen maandag bijna 100 donateurs aanwezig op de informatieavond in de Daltonschool. De donateurs zijn afkomstig uit de wijken Rijnsweerd, Lunetten, Witte Vrouwen, Overvecht, Welgelegen en Voordorp.

Er is veel geflyerd, langs deuren gelopen, gemaild naar verenigingen van eigenaren, in appgroepen gecommuniceerd etc. Het is niet te achterhalen wat de adressen van de 3500 zijn, omdat de gemeente de adressen niet wil verstrekken op grond van privacy-aspecten.

Wat leerde de Geer de donateurs?

De Geer heeft de donateurs eerst meegenomen in wat erfpacht nu eigenlijk is. Zo leerden de donateurs dat het niet zo is, dat zij de huiseigenaar zijn en de gemeente de grondeigenaar. Nee, de erfpachters hebben geen huis in eigendom, maar zij hebben een erfpachtrecht. De zaal moest erg lachen dat zij in een erfpachtrecht blijken te wonen in plaats van in een huis!

De Geer

Wat minder komisch was, was dat De Geer liet zien dat door bepalingen in de gemeentelijke erfpachtregelingen van 1974 en 1983 de huidige canons ongeveer 16x zo hoog zijn als ze op grond van huidig recht zouden zijn. Dit komt omdat in de erfpachtregelingen een tweetal minimumbepalingen staan die volstrekt uit de tijd zijn en alleen voordeel aan de gemeente bieden. Zo staat in de regelingen dat de gemeente ten minste 5% van de grondprijs als canon mag vragen. Een reëel percentage door de gemeente zelf bepaald is 0,27%! In het voorbeeld van de Geer zou een jaarlijkse canon van € 3.943,52 (die nu door de gemeente wordt gevraagd op basis van de minimale 5%) volgens berekening op gebruikelijke wijze € 283,50 zijn.
Ook minder leuk om te horen was dat de gemeente de berekening die zij maakt van de canons die na afloop van de 50 jaar zouden moeten worden betaald, op onjuiste uitgangspunten baseert. De Geer rekende voor dat waar de gemeente in een infographic een toekomstige canon presenteert van € 8.400,- dit op grond van huidige normaal berekende waardes € 504,- zou zijn. DE gemeente geeft dus een volstrekt verkeerde voorstelling van zaken. Zij zet hiermee de erfpachters op het verkeerde been bij de afweging of ze nu eeuwigdurend af moeten kopen dan wel gewoon moeten doorgaan met canons betalen.

Aan de gemeente is dit alles al aangegeven in een notitie van De Geer. De gemeente heeft deze op 24 september jongstleden ontvangen en de notitie is met de Commissie Stad en Ruimte op 28 september besproken. Ondanks dat, heeft de Raadscommissie op 28 september met overgrote meerderheid besloten de conversieregeling met een positief advies ter vaststelling aan de gemeenteraad aan te bieden. Ook een brief van Erfpacht-Utrecht.nl waarin werd voorgesteld om zowel de regeling vast te stellen als ook tegelijkertijd een gemeenschappelijk onderzoek te starten dan wel een proefprocedure te starten is nauwelijks besproken en terzijde geschoven.

Erfpacht-Utrecht.nl is niet uit op procederen. Dat kost namelijk tijd en heel veel (gemeenschaps)geld. Maar omdat de gemeente op geen enkele manier wil bewegen noch op redelijke wijze met de erfpacht om wil gaan, zal het niet anders kunnen dan dat procedures gevoerd moeten gaan worden.

Er gaan deze week twee brieven van advocaat De Geer naar de gemeente uit: een naar college B&W met een aantal vragen over de conversieregeling met de aankondiging van een kort geding en een naar de afdeling grondzaken met een bezwaar tegen de verhoging en vaststelling van de canon.

Erfpacht-Utrecht.nl hoopt op deze wijze alsnog af te kunnen dwingen dat er een redelijke regeling komt, zodat de erfpachters weer zonder stress door het leven kunnen en weten dat zij in hun huis kunnen blijven wonen.

Onderstaande video fragmenten geven een indruk van de informatieavond.

Fragment 1
Fragmenten 2 t/m 6
Fragmenten 7 t/m 12

Recent Posts