Erfpachters opgelet:
Wat doet u met het afkoopvoorstel van de gemeente: betalen of meedoen met procederen?
Vele erfpachters procederen voor een betere situatie, u heeft immers de grondwaarde al 1 keer betaald! Samen staan we sterker, doet u ook mee?
Wat is er aan de hand?
De gemeente Utrecht maakt op erfpachtrechten rendementen waar menigeen slechts van kan dromen: de aanvangscanon is buitensporig hoog vastgesteld. Daarmee wijkt de gemeente Utrecht sterk af van hetgeen bij andere erfpachtgemeentes gebruikelijk is. Dit is gebleken uit onderzoek dat erfpachters lieten uitvoeren toen de gemeente hen tegen enorme bedragen aanbood de voortdurende erfpachtrechten om te zetten naar eeuwigdurende erfpacht (de conversieregeling 2017).
- De rest groep van 2.800 erfpachters moeten elke 50 jaar opnieuw de grondwaarde betalen:
De erfpachters die destijds voor 50 jaar hebben afgekocht tegen betaling van 1x de grondwaarde moeten opnieuw de grondwaarde betalen als zij nu ingaan op het conversieaanbod van de gemeente of na afloop van de 50 jaar. - De erfpachters die jaarlijks canon betalen hebben door die buitensporig hoge canons ook al lang de grondwaarde 1x betaald. Een grote groep erfpachters betaalt inmiddels jaarlijks 20%
van de oorspronkelijke grondwaarde wat betekent dat de gemeente nu elke 5 jaar de oorspronkelijke grondwaarde ontvangt. En ook deze erfpachters moeten opnieuw de
grondwaarde betalen bij het conversieaanbod of na afloop van de 50 jaar.Bij het conversiebeleid dat recent is ingevoerd, rekent de gemeente Utrecht aan de erfpachters voor
wat zij na het eerste tijdvak van 50 jaar moeten gaan betalen, als zij geen gebruikmaken van de conversieregeling. De gemeente komt tot buitensporig hoge bedragen. Deze worden veroorzaakt door (vanuit juridisch perspectief) oneerlijke grondslagen voor de berekeningen en een eenzijdige en onjuiste uitleg van het erfpachtcontract.
Geen andere keus dan procederen
De erfpachters hebben tevergeefs geprobeerd met de gemeente in overleg te treden over het aanpassen van de contracten. Daarom hebben de erfpachters geen andere keus dan naar de rechter te stappen. De juridische erfpachtspecialist Eduard de Geer geeft aan dat de Utrechtse erfpachtcontracten van vóór 1989 in strijd zijn met het (Europese) consumentenrecht. Erfpachters hebben de bepalingen in de algemene voorwaarden die het erfpachtrecht in Utrecht zo oneerlijk maken, vernietigd en zullen de rechter vragen dit te bevestigen. Meedoen met procederen is van belang voor nagenoeg alle erfpachters in Utrecht die een conversieaanbod van de gemeente hebben ontvangen. Er hebben zich al honderden erfpachters aangemeld. Hoe meer erfpachters mee doen, des te sterker we staan.
Er zijn mensen die zeggen: waarom zou ik meedoen met procederen? Want:
1. De gemeente is betrouwbaar en zal wel een eerlijke regeling hebben gemaakt…het is nu eenmaal zo.
Was het maar waar! Volgens onze advocaat dreigt de gemeente ten onrechte met enorm hoge canons en afkoopsommen in de toekomst als erfpachters nu niet afkopen. Deze worden veroorzaakt door (vanuit juridisch perspectief) oneerlijke grondslagen voor de berekeningen. Erfpachters voelen zich hierdoor voor het blok gezet. Huizen met erfpacht zijn moeilijk verkoopbaar en worden minder waard. Banken blijken nu meer terughoudend om afkopen te financieren.
2. De gang naar de rechter zal weinig opleveren.
Als je denkt dat een rechtszaak weinig kans maakt of weinig oplevert dan begin je er niet aan. Onze advocaat gaat er van uit dat we een sterke case hebben en dat er een gunstiger situatie voor de erfpachters ontstaat. Ook Rechtsbijstandverzekeringen gaan ervan uit dat de procedures tegen de gemeente te winnen zijn. Rechtsbijstandverzekeringen vergoeden immers alleen zolang er een goede kans is op een positieve uitspraak voor hun cliënten.
3. De juridische procedure gaat langer duren dan de bedenktijd die we van de gemeente hebben gekregen.
Onze eerste vraag aan de rechter is erin te voorzien dat erfpachters die procederen, ook na de uitspraak van de rechter een redelijke tijd krijgen om gebruik te maken van het huidige aanbod van de gemeente.
Wij vragen de rechter de gemeente ook te verplichten om de niet-procederende erfpachters te laten weten dat de aangeboden regeling op onjuiste uitgangspunten en een verkeerde voorstelling van zaken is gebaseerd, en daardoor veel te hoog uitvalt.
4. Waarom zou ik meedoen met de procedure?
Als de rechter de afkoopregeling verbiedt, profiteer ik toch gewoon mee? Daarvoor hoef ik toch niet mee te doen. Het uitgangspunt is dat de uitspraken van de rechter gelden voor de erfpachters die zich aansluiten bij de stichting SEBU en mee procederen. Bij een positieve uitspraak is het niet zeker dat deze ook geldt voor erfpachters die niet bij SEBU zijn aangesloten en dus mee doen met de procedure. Mogelijk moeten zij zelf nog een aparte rechtszaak starten om de uitspraak van de rechter ook voor hen te laten gelden. Alle reden om u aan te sluiten bij SEBU en ook mee te procederen.
5. Meedoen met procederen kost mij geld en voordeel uit de procedures is onzeker.
Er hebben zich al honderden erfpachters aangemeld om mee te procederen. Hoe meer erfpachters mee procederen, des te sterker we staan. Het tarief voor meedoen met procederen is zo laag mogelijk gehouden. Daarnaast hebben de meest rechtsbijstandsverzekeringen afspraken met De Geer om hem rechtstreeks te vergoeden.
6. De procedure is vast voor specifieke situaties en niet voor mij.
Meedoen met procederen is van belang voor alle erfpachters in Utrecht die een conversieaanbod van de gemeente hebben ontvangen.
7. Het is ingewikkeld en we willen snel van het gedoe af zijn.
Erfpacht en de afkoopregeling zijn inderdaad ingewikkelde onderwerpen. Onze advocaat is de deskundige bij uitstek. Door mee te doen maakt ook u kans op een betere situatie, waarbij recht gedaan wordt aan het feit dat de grondwaarde reeds is betaald.
8. Er zijn risico’s aan het procederen.
Nee, u kunt te allen tijde besluiten om in te gaan op het aanbod van de gemeente.
9. Nu is het een gunstig moment om geld te lenen (lage rente) dus zo snel mogelijk afkopen.
Daarmee neemt u het risico voor een te hoog bedrag af te kopen of vast te klikken.
10. Ik snap het allemaal niet en overzie niet de consequenties van meedoen met procederen. Ik vind procederen eng.
Procederen is inderdaad ingewikkeld, daarom hebben wij de beste advocaat op dit terrein ingeschakeld. Er is alleen geen garantie dat de rechter ons gelijk geeft. Met de mogelijkheid dat uw bijdrage geen effect sorteert. Maar deze is laag in vergelijking met de bedragen voor afkopen en vastklikken.