Conversieregeling 2017
‘Uitleg en veel gestelde vragen Conversieregeling 2017’
Herziening van de erfpachtvoorwaarden uit 1974 en 1983
Feiten n.a.v. artikel in DUIC
‘Uitleg en veel gestelde vragen_Feiten n.a.v. artikel in DUIC’
1. Wat is de ongelijkheid die is ontstaan door het erfpachtbeleid van de gemeente?
De erfpacht voorwaarden van 1989 gelden voor ± 95 % van alle erfpachters in Utrecht.
Van slechts ± 2,5 % van alle erfpachters in Utrecht wil de gemeente voortdurend (na 50 jaar) de dan geldende grondwaarde opnieuw incasseren Erfpachters die wonen in een vóór 1989 gebouwd huis, moeten dus nog steeds betalen voor de grond, terwijl erfpachters na 1989 maar één keer de grondwaarde hebben betaald. Hierdoor betaalt een deel van de erfpachters vele tienduizenden euro’s meer aan de gemeente voor dezelfde grond waar niets tegenover staat Ook in het nu in de raad voorgestelde nieuwe grondbeleid waar mogelijk erfpacht in de toekomst weer wordt ingevoerd, is slechts sprake van 1 keer de grondprijs betalen op het moment van uitgifte van het recht van erfpacht. En daarmee is de erfpacht ook dan eeuwig afgekocht.
2. Welke soorten erfpacht bestaan er in Utrecht?
Er zijn drie soorten erfpacht:
– eeuwigdurend afgekochte erfpacht,
– voortdurende erfpacht voor 50 jaar afgekocht of met jaarlijkse canonbetalingen, en
– tijdelijke erfpacht met jaarlijkse canonbetalingen.
In 1974 begon de gemeente met het uitgeven van erfpacht met jaarlijkse canonbetalingen. Deze betaling kan elke 10 jaar worden herzien (verhoogd). Vanaf 1983 ging de gemeente voornamelijk voortdurende erfpacht voor 50 jaar afgekocht uitgeven. Vanaf 1989 heeft de gemeente besloten voor alle in erfpacht uit te geven grond een eenmalige afkoopsom ter grootte van de grondprijs te vragen. Daarmee is de erfpacht eeuwigdurend afgekocht.
3. Hebben de voortdurende erfpachters al één keer de grondwaarde betaald?
Ja, uit onderzoek blijkt dat erfpachters aan het einde van hun tijdvak al minstens één keer de grondwaarde hebben betaald door afkopen van 50 jaar erfpacht of via jaarlijkse canonbetalingen . Wanneer zij opnieuw moeten gaan betalen, betalen zij uiteindelijk meerdere malen de grondwaarde die de erfpachters vanaf 1989 kregen met een eenmalige betaling.
Afkopen betekent niets anders dan het opnieuw betalen van de grondwaarde aan het einde van het tijdvak naar voren halen. Bij afkopen betaal je dus al voor de tweede keer aan de gemeente terwijl daar helemaal niets tegenover staat. Vanaf 1983 tot en met 1989 werd als afkoopsom voor de canon de volledige grondprijs betaald. Deze woningen waren dus niet goedkoper dan vergelijkbare woningen zonder erfpacht
4. Waren erfpachters die voor 50 jaar hadden afgekocht op de hoogte dat na afloop opnieuw de grondprijs betaald moet worden?
Nee, vrijwel niemand begreep hoe erfpacht werkt. Makelaars en notarissen hebben kopers nooit duidelijk gemaakt dat na 50 jaar de dan geldende grondprijs opnieuw betaald moe t worden. Dit is een onaangename verrassing voor veel erfpachters. Erfpachtcontracten zitten zo moeilijk in elkaar dat zelfs voor juridisch professionals dit moeilijk te lezen is. Een consument heeft vaak niet deze kennis en dat maakt het onmogelijk te weten wat de consequenties zijn.
5. Hebben erfpachters voordeel gehad van het voortdurende erfpachtstelsel?
Nee, erfpachters hebben geen enkel voordeel gehad. Zij konden in de periode dat deze huis gebouwd werden de grond niet kopen en moesten voortdurende erfpacht betalen, wat vaak resulteerde in hogere kosten dan als ze de grond hadden kunnen kopen en een hypotheek hadden afgesloten.
6. Waren huizen met voortdurende erfpacht bij verkoop goedkoper dan andere woningen?
Nee, de gemeente heeft erkend dat de marktwerking heeft gefaald. Huizen met voortdurende erfpacht waren niet aantoonbaar goedkoper dan huizen met eeuwigdurende erfpacht of eigendom van de grond.
7. Was het niet gewoon je eigen schuld, je kocht zelf dat huis met voortdurende erfpacht?
Vanaf 1974 tot en met 1989 hadden kopers van een nieuwbouwwoning in Utrecht geen enkele keus, behalve dan om geen nieuwbouwwoning in Utrecht te kopen. Er werd in deze periode alleen maar nieuwe huizen verkocht met voortdurende erfpacht. Stel dat het advies toen of later was om deze huizen dan maar niet te kopen dan zou de gemeente een groep onverkoopbare huizen hebben gecreëerd.
8. Zijn erfpacht en huur vergelijkbaar?
Nee, erfpacht is een zakelijk recht, terwijl huur dat niet is. Bij erfpacht heeft de gemeente geen verplichtingen zoals onderhoud, terwijl dat bij huur wel het geval is. Daarnaast is er rondom huur en verhuur wettelijk veel vastgelegd waardoor de huurder een grote mate van bescherming heeft. Rondom erfpacht is er vrijwel geen wetgeving waardoor erfpachters zijn overgeleverd aan de grillen van de gemeente.
9. Zijn de canon en de afkoopsom aftrekbaar van de belasting? De afkoopsom is niet aftrekbaar van de belasting.
Alleen de canon is aftrekbaar van de belasting, dit komt overeen met de aftrekbaarheid van hypotheekrente.
10. Worden erfpachters voldoende geïnformeerd over de nieuwe regeling na 50 jaar?
Nee, erfpachters worden pas geïnformeerd met een aanbod nadat het proces van vaststellen van de nieuwe regeling is afgerond, waardoor zij in financiële problemen kunnen komen. Daar waar er bij de conversieregeling in 2017 nog keuze was, komen mensen nu in grote financiële problemen omdat er aan het einde van het 50-jarig tijdvak geen keuze is. Men moet het nieuwe contract aanvaarden en de torenhoge bedragen gaan betalen. Het is moeilijk voor erfpachters om zich te verenigen en invloed uit te oefenen op het proces. Daarnaast is en blijft erfpacht een extreem complex iets. Dat maakt het dat mensen het niet snappen. Men denkt te kunnen vertrouwen op de gemeente dat deze op de juiste wijze handelt.
11. Heeft de gemeente zich altijd gehouden aan haar eigen erfpachtbeleid?
Nee, zelfs na de invoering van het nieuwe erfpachtbeleid in 1989 zijn er nog huizen verkocht onder de oude erfpachtvoorwaarden. Sommige projectontwikkelaars hadden de grond namelijk al vóór 22 juni 1989 van de gemeente afgenomen. De projectontwikkelaar mocht daarna bepalen onder welke erfpachtvoorwaarden de woningen verkocht werden. Deze keuze van de gemeente en projectontwikkelaars gaat deze erfpachters na afloop van 50 jaar €150.000 à €350.000,- kosten. Dit zorgt ervoor dat sommige erfpachters veel hogere kosten hebben dan andere, wat vragen oproept over behoorlijk bestuur en gelijke behandeling. Uit gemeentearchieven blijkt dat een van de redenen waarom in 1989 voor een nieuw erfpachtbeleid en dus nieuwe voorwaarden is gekozen, is dat bij de oude voorwaarden (vanaf 1974 tot 1989) citaat “thans bestaat het gevoel dat na 50 jaar nog een keer de grondprijs moeten worden betaald ”. Met andere woorden, dat is dus niet de bedoeling.
12. Wat is volgens SEBU de oplossing voor de problemen met voortdurende erfpacht?
De oplossing is dat aan het einde van de erfpachttermijn van 50 jaar de erfpachters met contracten uit 1974 tot 1989 in een vergelijkbare financiële positie worden gebracht als de erfpachters met contracten van na 1989. Hierdoor worden de gedwongen grote financiële consequenties voor een beperkte groep erfpachters voorkomen. Dit sluit aan bij het beleid sinds 1989, waarbij de grondwaarde slechts één keer wordt betaald.